如何开展梯保姆面向用户的咨询服务？
随着社会经济快速的发展，梯保姆也随之出现在人们的生活中，那么梯保姆有什么作用呢？
梯保姆咨询服务的范围涉及新电梯的销售安装项目、现有电梯的维修保养项目、现有电梯的更新改造项目等。
对梯保姆的安装项目的咨询服务：
一、通过调查分析，确定大楼垂直交通系统的设计目标和规划。
根据大楼的自身情况和使用环境，大楼的用途、规模、高度、形状、档次、大楼周围或地下有无交通车站或地下街道、地震及防火等级、建筑智能化水平、客货流量特征等情况，调查研究其它类似大楼现有电梯设备及运行中存在的不足，遵循建筑设计标准和防火标准，综合分析设备类型、技术性能、配置档次、安全可靠性、快捷舒适性、节能环保、投资预算等因素，协助用户制订大楼垂直交通系统的设计目标和规划。这对大楼的建设投资和今后的使用都有重要影响，是电梯选配工作的基础。
大楼垂直交通的快捷性标志着梯保姆服务质量的高低，主要体现在乘客的平均候梯时间、客流高峰时5min的载客能力、乘梯时间等指标。合理搭配电梯、自动扶梯、自动人行道的数量比例，有利于改善大楼的垂直交通。电梯档次的选择应根据大楼的用途、大楼对梯保姆服务质量的要求、大楼的投资预算综合确定，应与大楼的档次相匹配。同一幢大楼考虑到其经济性可以选择不同档次的电梯。电梯的档次与其机械系统和电气系统的技术先进性有关，与主要部件的配置质量有关，与部件的整机匹配性能有关，与电梯的性能和功能有关，与品牌知名度有关，与部件的产地有关，与电梯的装潢有关，与安装与维保便捷性有关，与安装施工质量有关，与维修保养质量有关，与使用寿命有关。不同类型的电梯其档次的评价标准也不一样，同一品牌的电梯也有不同档次之分。过分追求电梯的档次、配置台数、额定速度等，将会增加设备成本及其运行成本，浪费能源，浪费建筑面积。对于智能建筑，应考虑电梯的智能群控系统能与大楼其它附属设备的控制系统有机结合成整体的智能系统。
二、进行大楼交通分析计算，确定电梯的基本规格和台数，完成土建布置设计。
首先对大楼各种工况作客货流量分析，通过电梯交通分析计算来选定电梯类型、基本规格、台数、群控调度方式等，确保符合大楼垂直交通系统的设计目标和规划。这里涉及到许多参数，如电梯的额定载重量、额定速度、加减速度、轿厢开关门时间、服务楼层分区、群控方式等，自动扶梯的提升高度、输送能力、运行速度、梯级宽度、倾角等，大楼的楼层数和停站数、楼层高度、客货流量高峰特征等，乘客出入轿厢的时间等，各参数之间的相互影响是非常复杂的，几个参数有时也是相互矛盾的，需要进行多元化目标分析。设计人员要了解建筑设计标准对电梯配置的基本要求，了解电梯交通分析的算法，了解各品牌电梯的具体参数，同时具备一些电梯交通设计经验，才能得出*优化的电梯交通分析结果。这里应注意的是，在选择电梯的技术规格时要尽量采用通用标准型产品，避免增加非标准设计费用。当然，如果大楼有特别需求时可以协助供货方设计开发一些特殊的电梯及其部件。
目前，国内的建筑设计师受专业所限，往往在选配电梯时没有进行详细的交通分析计算，因此可能会造成大楼垂直交通不畅。也有的设计院或大楼业主邀请电梯供货商进行计算，但各供货商的交通分析算法不尽相同，各品牌电梯与输送效率有关的参数也有差别，难于形成不同方案的对比找到*优。
电梯的土建布置设计应根据电梯交通分析计算的结果，按照电梯的位置布置原则、消防要求确定电梯的水平布置形式和垂直布置形式，并根据电梯的土建结构要求，*终完成电梯土建图。电梯土建图尽量采用AutoCAD软件绘制，以便于与建筑设计总图相匹配。
三、编制用户需求书和招标文件，协助签订供货合同和安装合同。
用户需求书表明了用户对招标的电梯设备及其服务的要求，一般包括供货范围、技术要求、包装运输要求、安装调试要求、质保期及质保期过后的电梯维修保养服务要求、技术文件的要求、培训要求等。编制用户需求书的依据是前述已经确定的电梯类型、基本规格、台数、土建布置、群控调度方式、档次等，以及电梯功能、装潢、主要部件性能与产地、供货方法、安装项目管理、维修保养服务等具体要求。编制用户需求书需要了解一定的电梯专业知识和项目管理知识。用户需求书是供货与验收的依据，因此应当概念准确，要求明晰，避免日后争议。
招标文件一般包括招标邀请函、投标人须知、用户需求书、合同书格式、投标文件格式等。招标文件中还应考虑付款方式等商务条件。电梯工程项目价格一般包括设备费用、运输费用、关税及保险费用、安装调试费用、新梯验收费、保修期内维修保养费等。当电梯供货商向用户交付已验收合格的电梯后，电梯每年的年检费、保修期后的维修保养费等后期费用应由用户负担。
普通设备的供货合同与服务合同由于内容比较简单不能应用于电梯合同，不能保证电梯用户的利益。因为电梯是按照订货单生产的、在技术和结构上具有一定的复杂性产品，其安装施工和维修保养服务也有其鲜明的行业特点。事实上，一般的电梯用户或招标代理机构很少配有电梯专业人员，通过电梯咨询单位协助制订合同，确保合同条款的全面性、准确性和合理性，明确业主、电梯供应商、安装施工单位、维修保养单位的责任，协助或代理签订合同，将有利于减少合同执行过程中的争议，保障合同各方的利益。
四、协助进行电梯招标和评标。
由于进行电梯招标有利于提高投资的使用效益，而且是一种规范性、法律性较强的工作，因而常常被许多业主所采用。有的业主委托招标代理机构来招标，也有的自行进行招标。电梯咨询单位可以协助业主确定评标方法，制订详细的评审细则，或协助业主自行招标。
评标方法分为*低投标价法、综合评估法、评议法等。鉴于电梯设备的特殊性，一般选用综合评估法，即从技术、商务等方面进行综合评定，得分*高者中标。评审细则应包括技术评审细则、商务评审细则等，全面且易于操作。评标方法和评审细则应向投标人公开，以便投标人按照市场规律公平竞争。
对于电梯工程项目的评标，在商务方面因规定条件的可伸缩性较小，所以各位专家的评分分值波动较小；在技术方面因电梯工程项目专业性较强，各位专家对产品技术性能的先进性、质量的可靠性、选配的科学性、安装施工的合理性、维修保养的及时性等内容的理解程度的不同会造成评分分值波动较大，因此技术专家应在评标委员会中所占人数要多一些。
电梯咨询单位还可以协助业主与有资格的电梯供应商、安装施工单位和维修保养单位进行沟通，预审其资质、能力、业绩、信誉等，组织投标人踏勘项目现场，组织招标文件的答疑，从而推进招标、投标、评标进程。
五、电梯安装项目管理及合同执行检查
电梯产品的特点是现场组装，安装项目管理就是完成这一环节的工作。安装项目管理工作主要是巡视、监理电梯安装的全过程，记录现场检查和工程进度情况，检查合同的执行情况等。
电梯安装项目管理工作具体包括：
1、安装现场的检查和确认。在电梯到货前与供货商、安装施工单位一起检查电梯机房、井道、底坑等的土建施工是否符合要求，如不符合及时提出解决措施；检查设备运输通道、货物堆放场地、工具存放房；确认吊装方案、施工条件等。、
2、设备到货开箱检查。与供货商、安装施工单位到安装现场对到货进行开箱检查，查看部件是否完好、齐全，查看部件型号、规格、产地、质量是否符合合同规定。对安装工期比较短的项目还可以提前到供货商处进行出厂发货前检查。
3、设备的安装调试。垂直升降电梯、自动扶梯各有其不同的安装调试方法。
4、安装计划及质量控制。检查和记录安装进程，确保工程进度。检查安装施工单位的质量管理体系和控制体系，对安装质量进行抽检，分析安装质量存在的问题，及时消除隐患。
5、竣工检验。全面检查电梯的制造、安装质量以及整机性能，确保电梯符合合同要求。此外还应向业主提交完整的电梯随机文件。
6、敦促安装施工单位报请当地特种设备检验机构进行新电梯的安装验收。
六、对现有梯保姆的维修保养项目的咨询服务 。
全面的电梯工程质量概念应该包括3个重要环节：设备产品质量、安装调试服务质量、维修保养服务质量。电梯的使用寿命和故障发生频率也与电梯安装后的维修保养服务密切相关。
对现有梯保姆的维修保养项目的咨询服务包括协助业主汇总已安装电梯的类型、性能、功能、环境要求等的清单；监测电梯的运行环境、运行质量，评测其是否达到期望的大楼垂直运输设计目标；协助选择具有资质的维修保养单位或组织招标；编制和评估维修保养招投标文件，协助签订合同；检查维修保养档案，评估维修保养质量；敦促维修保养单位报请当地特种设备检验机构进行电梯年检；协助制订电梯的安全管理制度和乘梯须知等。
电梯设备特别强调预防性维修保养，也就是通过对设备的研究分析，制订设备的维修保养频率及维修保养具体内容，有计划地安排设备的日常检查和定期检查。预防性维修保养的目的是为了尽量减少或防止故障的发生，将故障消除在停梯之前，从而*大程度地发挥设备效能，减少因故障造成的损失。电梯设备的维修保养还可以考虑采用远程监控系统。
七、对现有梯保姆的更新改造项目的咨询服务。
对现有梯保姆的更新改造项目的咨询服务包括更新改造项目的现场勘查；确定业主的更新改造目标及投资预算；提出可行的更新改造方案；必要情况下协助电梯供应商进行产品设计开发；制订更新改造项目的用户需求书和招标文件；协助进行更新改造项目的招标、谈判、合同签订；监理更新改造项目的安装和检查合同执行情况；适当调整大楼垂直交通的使用条件和方式等。
八、梯保姆咨询服务的其它内容
1、法规标准的符合性评估。评估电梯设备及其土建配置、安装项目管理、维修保养项目、更新改造项目是否符合建筑设计标准、防火标准、防震标准、无障碍通行标准、电梯标准以及特种设备的相关法律法规。
2、客户软件的开发。借助计算机辅助设计、可视化仿真、关系数据库、互联网等手段，开发用于电梯交通分析、建筑设计、设备及维护管理、项目管理方面的软件。
3、完成与电梯工程的项目有关的可行性报告、尽职调查报告、方案比对报告、专家作证报告等。
4、面向用户的各类电梯专业培训。
5、组织消防电梯操作演习等。
梯保姆咨询服务的范围涉及新电梯的销售安装项目、现有电梯的维修保养项目、现有电梯的更新改造项目等。
对梯保姆的安装项目的咨询服务：
一、通过调查分析，确定大楼垂直交通系统的设计目标和规划。
根据大楼的自身情况和使用环境，大楼的用途、规模、高度、形状、档次、大楼周围或地下有无交通车站或地下街道、地震及防火等级、建筑智能化水平、客货流量特征等情况，调查研究其它类似大楼现有电梯设备及运行中存在的不足，遵循建筑设计标准和防火标准，综合分析设备类型、技术性能、配置档次、安全可靠性、快捷舒适性、节能环保、投资预算等因素，协助用户制订大楼垂直交通系统的设计目标和规划。这对大楼的建设投资和今后的使用都有重要影响，是电梯选配工作的基础。
大楼垂直交通的快捷性标志着梯保姆服务质量的高低，主要体现在乘客的平均候梯时间、客流高峰时5min的载客能力、乘梯时间等指标。合理搭配电梯、自动扶梯、自动人行道的数量比例，有利于改善大楼的垂直交通。电梯档次的选择应根据大楼的用途、大楼对梯保姆服务质量的要求、大楼的投资预算综合确定，应与大楼的档次相匹配。同一幢大楼考虑到其经济性可以选择不同档次的电梯。电梯的档次与其机械系统和电气系统的技术先进性有关，与主要部件的配置质量有关，与部件的整机匹配性能有关，与电梯的性能和功能有关，与品牌知名度有关，与部件的产地有关，与电梯的装潢有关，与安装与维保便捷性有关，与安装施工质量有关，与维修保养质量有关，与使用寿命有关。不同类型的电梯其档次的评价标准也不一样，同一品牌的电梯也有不同档次之分。过分追求电梯的档次、配置台数、额定速度等，将会增加设备成本及其运行成本，浪费能源，浪费建筑面积。对于智能建筑，应考虑电梯的智能群控系统能与大楼其它附属设备的控制系统有机结合成整体的智能系统。
二、进行大楼交通分析计算，确定电梯的基本规格和台数，完成土建布置设计。
首先对大楼各种工况作客货流量分析，通过电梯交通分析计算来选定电梯类型、基本规格、台数、群控调度方式等，确保符合大楼垂直交通系统的设计目标和规划。这里涉及到许多参数，如电梯的额定载重量、额定速度、加减速度、轿厢开关门时间、服务楼层分区、群控方式等，自动扶梯的提升高度、输送能力、运行速度、梯级宽度、倾角等，大楼的楼层数和停站数、楼层高度、客货流量高峰特征等，乘客出入轿厢的时间等，各参数之间的相互影响是非常复杂的，几个参数有时也是相互矛盾的，需要进行多元化目标分析。设计人员要了解建筑设计标准对电梯配置的基本要求，了解电梯交通分析的算法，了解各品牌电梯的具体参数，同时具备一些电梯交通设计经验，才能得出*优化的电梯交通分析结果。这里应注意的是，在选择电梯的技术规格时要尽量采用通用标准型产品，避免增加非标准设计费用。当然，如果大楼有特别需求时可以协助供货方设计开发一些特殊的电梯及其部件。
目前，国内的建筑设计师受专业所限，往往在选配电梯时没有进行详细的交通分析计算，因此可能会造成大楼垂直交通不畅。也有的设计院或大楼业主邀请电梯供货商进行计算，但各供货商的交通分析算法不尽相同，各品牌电梯与输送效率有关的参数也有差别，难于形成不同方案的对比找到*优。
电梯的土建布置设计应根据电梯交通分析计算的结果，按照电梯的位置布置原则、消防要求确定电梯的水平布置形式和垂直布置形式，并根据电梯的土建结构要求，*终完成电梯土建图。电梯土建图尽量采用AutoCAD软件绘制，以便于与建筑设计总图相匹配。
三、编制用户需求书和招标文件，协助签订供货合同和安装合同。
用户需求书表明了用户对招标的电梯设备及其服务的要求，一般包括供货范围、技术要求、包装运输要求、安装调试要求、质保期及质保期过后的电梯维修保养服务要求、技术文件的要求、培训要求等。编制用户需求书的依据是前述已经确定的电梯类型、基本规格、台数、土建布置、群控调度方式、档次等，以及电梯功能、装潢、主要部件性能与产地、供货方法、安装项目管理、维修保养服务等具体要求。编制用户需求书需要了解一定的电梯专业知识和项目管理知识。用户需求书是供货与验收的依据，因此应当概念准确，要求明晰，避免日后争议。
招标文件一般包括招标邀请函、投标人须知、用户需求书、合同书格式、投标文件格式等。招标文件中还应考虑付款方式等商务条件。电梯工程项目价格一般包括设备费用、运输费用、关税及保险费用、安装调试费用、新梯验收费、保修期内维修保养费等。当电梯供货商向用户交付已验收合格的电梯后，电梯每年的年检费、保修期后的维修保养费等后期费用应由用户负担。
普通设备的供货合同与服务合同由于内容比较简单不能应用于电梯合同，不能保证电梯用户的利益。因为电梯是按照订货单生产的、在技术和结构上具有一定的复杂性产品，其安装施工和维修保养服务也有其鲜明的行业特点。事实上，一般的电梯用户或招标代理机构很少配有电梯专业人员，通过电梯咨询单位协助制订合同，确保合同条款的全面性、准确性和合理性，明确业主、电梯供应商、安装施工单位、维修保养单位的责任，协助或代理签订合同，将有利于减少合同执行过程中的争议，保障合同各方的利益。
四、协助进行电梯招标和评标。
由于进行电梯招标有利于提高投资的使用效益，而且是一种规范性、法律性较强的工作，因而常常被许多业主所采用。有的业主委托招标代理机构来招标，也有的自行进行招标。电梯咨询单位可以协助业主确定评标方法，制订详细的评审细则，或协助业主自行招标。
评标方法分为*低投标价法、综合评估法、评议法等。鉴于电梯设备的特殊性，一般选用综合评估法，即从技术、商务等方面进行综合评定，得分*高者中标。评审细则应包括技术评审细则、商务评审细则等，全面且易于操作。评标方法和评审细则应向投标人公开，以便投标人按照市场规律公平竞争。
对于电梯工程项目的评标，在商务方面因规定条件的可伸缩性较小，所以各位专家的评分分值波动较小；在技术方面因电梯工程项目专业性较强，各位专家对产品技术性能的先进性、质量的可靠性、选配的科学性、安装施工的合理性、维修保养的及时性等内容的理解程度的不同会造成评分分值波动较大，因此技术专家应在评标委员会中所占人数要多一些。
电梯咨询单位还可以协助业主与有资格的电梯供应商、安装施工单位和维修保养单位进行沟通，预审其资质、能力、业绩、信誉等，组织投标人踏勘项目现场，组织招标文件的答疑，从而推进招标、投标、评标进程。
五、电梯安装项目管理及合同执行检查
电梯产品的特点是现场组装，安装项目管理就是完成这一环节的工作。安装项目管理工作主要是巡视、监理电梯安装的全过程，记录现场检查和工程进度情况，检查合同的执行情况等。
电梯安装项目管理工作具体包括：
1、安装现场的检查和确认。在电梯到货前与供货商、安装施工单位一起检查电梯机房、井道、底坑等的土建施工是否符合要求，如不符合及时提出解决措施；检查设备运输通道、货物堆放场地、工具存放房；确认吊装方案、施工条件等。、
2、设备到货开箱检查。与供货商、安装施工单位到安装现场对到货进行开箱检查，查看部件是否完好、齐全，查看部件型号、规格、产地、质量是否符合合同规定。对安装工期比较短的项目还可以提前到供货商处进行出厂发货前检查。
3、设备的安装调试。垂直升降电梯、自动扶梯各有其不同的安装调试方法。
4、安装计划及质量控制。检查和记录安装进程，确保工程进度。检查安装施工单位的质量管理体系和控制体系，对安装质量进行抽检，分析安装质量存在的问题，及时消除隐患。
5、竣工检验。全面检查电梯的制造、安装质量以及整机性能，确保电梯符合合同要求。此外还应向业主提交完整的电梯随机文件。
6、敦促安装施工单位报请当地特种设备检验机构进行新电梯的安装验收。
六、对现有梯保姆的维修保养项目的咨询服务 。
全面的电梯工程质量概念应该包括3个重要环节：设备产品质量、安装调试服务质量、维修保养服务质量。电梯的使用寿命和故障发生频率也与电梯安装后的维修保养服务密切相关。
对现有梯保姆的维修保养项目的咨询服务包括协助业主汇总已安装电梯的类型、性能、功能、环境要求等的清单；监测电梯的运行环境、运行质量，评测其是否达到期望的大楼垂直运输设计目标；协助选择具有资质的维修保养单位或组织招标；编制和评估维修保养招投标文件，协助签订合同；检查维修保养档案，评估维修保养质量；敦促维修保养单位报请当地特种设备检验机构进行电梯年检；协助制订电梯的安全管理制度和乘梯须知等。
电梯设备特别强调预防性维修保养，也就是通过对设备的研究分析，制订设备的维修保养频率及维修保养具体内容，有计划地安排设备的日常检查和定期检查。预防性维修保养的目的是为了尽量减少或防止故障的发生，将故障消除在停梯之前，从而*大程度地发挥设备效能，减少因故障造成的损失。电梯设备的维修保养还可以考虑采用远程监控系统。
七、对现有梯保姆的更新改造项目的咨询服务。
对现有梯保姆的更新改造项目的咨询服务包括更新改造项目的现场勘查；确定业主的更新改造目标及投资预算；提出可行的更新改造方案；必要情况下协助电梯供应商进行产品设计开发；制订更新改造项目的用户需求书和招标文件；协助进行更新改造项目的招标、谈判、合同签订；监理更新改造项目的安装和检查合同执行情况；适当调整大楼垂直交通的使用条件和方式等。
八、梯保姆咨询服务的其它内容
1、法规标准的符合性评估。评估电梯设备及其土建配置、安装项目管理、维修保养项目、更新改造项目是否符合建筑设计标准、防火标准、防震标准、无障碍通行标准、电梯标准以及特种设备的相关法律法规。
2、客户软件的开发。借助计算机辅助设计、可视化仿真、关系数据库、互联网等手段，开发用于电梯交通分析、建筑设计、设备及维护管理、项目管理方面的软件。
3、完成与电梯工程的项目有关的可行性报告、尽职调查报告、方案比对报告、专家作证报告等。
4、面向用户的各类电梯专业培训。
5、组织消防电梯操作演习等。